Las cuotas hipotecarias, como reflejan los datos de los Registradores de la Propiedad, se han mantenido más o menos estables en la última década. A finales de 2010, el pago medio mensual por un préstamo hipotecario era de 582 euros. En el primer trimestre de este año apenas había subido dos euros, hasta los 584 euros. Por el camino, se han mantenido más o menos constantes, tocando los 600 euros en 2013 y cayendo incluso al entorno de los 550 euros en 2017, una vez que las políticas monetarias expansivas se asentaran en Europa.

Las hipotecas se han beneficiado durante estos años de la política de bajos tipos de interés impulsada por el Banco Central Europeo (BCE) para impulsar la recuperación tras la crisis de 2008. Desde principios de 2016, se mantienen en el 0%, lo que ha empujado al euribor a terreno negativo. Y dado que la mayoría de las hipotecas en España son variables y están referenciadas al euribor, las cuotas están contenidas, con los intereses hipotecarios en mínimos históricos. Tendencia que, a corto plazo, se va a mantener porque se espera que el índice de referencia se mantenga en negativo varios años. Esta circunstancia está empujando a la banca a ofrecer hipotecas a tipo fijo a precios más atractivos para compensar los ingresos que se les escapan con las variables.

LA ESCALADA DE LAS RENTAS

Mientras las cuotas hipotecarias descendían desde los máximos de 850 euros mensuales de media que tocaron en 2007 hasta el entorno de los 600 euros en 2010, los alquileres iniciaban ese mismo ejercicio el camino contrario, acumulando subida tras subida.

Según los datos de idealista, la renta media se situó a cierre del pasado mayo en 10,7 euros el metro cuadrado, frente a los 7,7 euros que se pagaban en 2010. Es decir, que se ha disparado un 40%. Fotocasa también ha constatado una vertiginosa escalada de las rentas. De acuerdo con los datos de este portal inmobiliario, los alquileres cerraron 2020 con un incremento anual del 4,6%, hasta situarse en 10,65 euros por metro cuadrado. En los últimos años, este portal ha constatado aumentos del 4,9% en 2015; del 5,8% en 2016; del 18,6% en 2017; del 8,8% en 2018 y del 5,1% en 2019. No obstante, Fotocasa calcula un incremento algo inferior de los precios de las rentas al de idealista, del 32,3%.

Para optar a adquirir una vivienda, es necesario tener ahorrado el 32% de su coste

LO QUE NO DA EL  BANCO

El ahorro necesario para adquirir una vivienda no es cosa menor. Según cálculos del comparador Kelisto, hay que tener ahorrado un 32% del valor de la vivienda, pues la entrada de una hipoteca es del 20% y los gastos suponen otro 12% aproximadamente. Lo habitual es que casi ninguna entidad financiera ofrezca una hipoteca por más del 80% del valor de la casa, lo que obliga a ese pago inicial equivalente al 20% de su precio. En cuanto a los gastos, Kelisto los estima en 18.000 euros en el caso de una vivienda con un precio medio de 150.000 euros.

Este ahorro inicial, prácticamente imposible de conseguir con las actuales condiciones laborales, “podría provocar una mayor permanencia en el mercado del alquiler por parte de los hogares jóvenes, y en particular entre aquellos con menores ingresos y con precariedad laboral, contribuyendo de este modo al incremento de la demanda de alquiler”, sostenía el estudio.

En otro estudio sobre la cuestión de CaixaBank Research titulado “Sube al alquiler en España” también se apuntaba a que otros factores habían contribuido a reforzar esta tendencia al alquiler entre las nuevas generaciones, como un cambio de las preferencias a favor del uso frente a la propiedad y una mayor movilidad geográfica. Asimismo, los cambios fiscales introducidos en 2013, que suprimieron la deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF y elevaron el IVA de las viviendas nuevas del 4% al 10% han dejado de favorecer fiscalmente la compra de vivienda.

 

EL PROBLEMA DE LA OFERTA

Junto al aumento de la demanda, la escasez de oferta ha contribuido todavía más a tensionar los precios. España adolece de un parque social de vivienda en alquiler potente, algo que todos los expertos reclaman para contener los precios en lugar de medidas intervencionistas. La vivienda social supone tan solo el 2,5% del parque de vivienda total en España, muy por detrás del 10% de media de la Unión Europea, y del 24% y el 30% de países como Austria y Países Bajos, respectivamente, como refleja el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Según un estudio desarrollado por Atlas Real Estate y Gesvalt, en España es necesario desarrollar más de un millón de viviendas en alquiler asequible. Otro estudio de Savills Aguirre Newman eleve tal déficit a los dos millones.