El pasado 1 de enero de 2022 entró en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, que es la base imponible de impuestos tan importantes como el ITP o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y, por tanto, afecta a la compra, herencia o donación de viviendas. Para entender cómo afecta a los contribuyentes, cuáles son sus consecuencias y qué vías hay para reclamar, repasamos esta modificación de forma práctica en este especial.   DESCUBRE EL NUEVO VALOR FISCAL DE TU VIVIENDA:   Qué es el valor de referencia de Catastro   Guía práctica del nuevo valor fiscal de tu vivienda   El regalo envenenado del nuevo valor de referencia: si no lo recurres, pagarás más impuestos   Cómo tributar al comprar o heredar una casa si no tiene asignado el nuevo valor fiscal   Cómo afecta el nuevo valor fiscal de tu casa al IRPF y a la plusvalía municipal   Las vías del comprador de una casa para combatir el nuevo valor   Los tribunales tumban la que es la base imponible del ITP y Sucesiones desde enero de 2022   La inconstitucionalidad de la plusvalía pone en jaque la nueva base imponible del ITP   La subida del Impuesto sobre el Patrimonio es para viviendas adquiridas a partir de 2022

El próximo 1 de enero de 2022 entrará en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, que será la base imponible de impuestos tan importantes como el ITP, que se paga al comprar una vivienda usada, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre el Patrimonio.  Si te encuentras ultimando la compra de una casa, debes saber que el problema que trae este valor es su imposición a los contribuyentes y que en caso de que estimes que el valor de la vivienda que has comprado es inferior al nuevo valor de referencia, deberás probarlo ante Hacienda. Es decir, la Administración tributaria se cobra el ITP y si el contribuyente no está de acuerdo, deberá ser él quien pleitee mediante medios de prueba admisibles en Derecho. La única forma de que no se pague el ITP en base al nuevo valor de referencia es que no exista directamente un valor de referencia para la vivienda comprada o que el valor declarado en la escritura de compraventa de la casa de segunda mano sea superior al valor de referencia de Catastro. “Solo en este caso, los contribuyentes tributarán por el valor escriturado”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. Y ¿Cómo impugnar el valor de referencia de Catastro? Podrá hacerse a través de dos vías: es posible pagar impuestos conforme dicho valor de referencia y posteriormente rectificar la autoliquidación presentada o también es posible tributar conforme al valor escriturado y luego recurrir la liquidación que notifique la Administración autonómica, pues el ITP es un impuesto autonómico. “Pero, en ambos casos corresponderá al contribuyente demostrar el error del valor de referencia y deberá asumir los gastos de aportar pruebas, como pueden ser los periciales y también los gastos de defensa jurídica, si toca acudir a Tribunales”, apunta Salcedo.     QUÉ IMPUESTOS SE PAGAN POR COMPRAR UNA VIVIENDA ANTES DE 2022 Por el momento quien compre una vivienda usada antes de que termine el año deberá pagar el ITP en función del precio de compraventa, del precio escriturado en el contrato de compraventa. A partir del 1 de enero de 2022 se hará en función del valor de referencia de Catastro. Así, los compradores de viviendas de segunda mano podrán tributar por el valor de escritura como se ha estado haciendo hasta ahora. Y si la Administración autonómica de turno no está de acuerdo, podrá iniciar la famosa comprobación de valores para determinar el valor del inmueble conforme a alguno de los métodos previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Recordamos que los métodos más comunes son: El método de precios medios en el mercado (57.1.c, LGT): aunque este método está acorralado en los tribunales dada su objetividad y generalidad.   El método de dictamen de peritos (57.1.e, LGT): también suele anularse en los tribunales porque la administración autonómica no suele enviar a un perito a que visite personalmente la casa.   El método de tasación hipotecaria (57.1.g, LGT): es otro método anulado en Comunidad Valenciana, en Comunidad de Madrid, Andalucía o Murcia porque no se puede equiparar el valor real o de mercado de una vivienda con el valor de su tasación hipotecaria. En definitiva, José María Salcedo asegura que comprar una vivienda usada antes de que termine el año es una opción segura porque se declarará la compra por el valor escriturado y porque en caso de recibir una comprobación de valores, el contribuyente tiene muchas papeletas para ganar el pulso a la Administración. Es decir, será la Administración autonómica la obligada a demostrar que el valor declarado en el ITP o en el Impuesto de las donaciones no se corresponde, a su entender, con el valor de mercado del inmueble. Sin embargo, aquellos que compren o hereden una casa a partir de enero de 2022 estarán obligados a declarar por el nuevo valor de referencia de Catastro cuando sea superior al valor escriturado. Y si el contribuyente discrepa, deberá ser él quien demuestre que no se ajusta a la realidad del mercado. QUÉ ES MEJOR: COMPRAR AHORA O EN 2022 El socio del despacho Ático Jurídico recomienda averiguar cuál es el valor que cada Comunidad Autónoma atribuye al inmueble, antes de final de año. Y cuál será su valor de referencia, a partir del 1-1-2022. Y así compararlo con el importe por el que se tenía pensado escriturar la compraventa de la casa o la herencia de la vivienda. ¿Cómo comprobar el valor que da cada Comunidad Autónoma a la vivienda que se quiere adquirir? Cada CCAA suele tener servicios de valoración online que permiten determinar el valor de la vivienda. Pero en cuanto a conocer el nuevo valor de referencia de Catastro, aún no se ha publicado en la sede electrónica de Catastro. De hecho, previsiblemente se hará en los 20 primeros días de diciembre, con lo que su publicación está al caer. Salcedo considera que la decisión de anticipar o retrasar la operación dependerá de cuál sea la valoración más beneficiosa para el contribuyente. “En caso de que ninguna de las valoraciones se ajuste al valor de mercado del inmueble, lo prudente será anticipar la operación, porque consideramos que será más fácil defender el valor de escritura si la operación se realiza antes de fin de año, que si se retrasa al año 2022”, concluye el socio de Ático Jurídico.   EN QUÉ CONSISTE EL NUEVO VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al ITP, sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro.   En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble.    En el caso de Andalucía, el ITP es del 7% sólo hasta el 31 de diciembre de este año, aunque posiblemente sea una medida que prorrogue el Gobierno andaluz.  Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado, siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. LA GESTORÍA, UN GASTO OPCIONAL El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.

Los expertos prevén que este año se superen las 500.000 operaciones La rápida recuperación del sector inmobiliario, que hace ya meses que dejó atrás el coronavirus, empieza a dar vértigo. Los precios suben a un ritmo superior al 4%, el mercado hipotecario toca ya niveles de 2011, y las compraventas viven un nuevo ‘boom’. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicados ayer, en octubre se cerraron 46.242 operaciones (un 22% más), máximos en este mes desde 2007. Cuando la burbuja estaba a punto de estallar. Es cierto que las cifras registradas entre un mes y otro distan notablemente. En octubre de 2007 se cerraron más de 58.500 operaciones de compraventa; en octubre de 2021, 46.242. Pero también es cierto que son niveles inéditos desde entonces. En 2008 el sector comenzó una caída que alcanzó su culmen en 2013 y desde entonces las subidas habían sido paulatinas. La tendencia se ha revertido este 2021. El mercado de la vivienda acumula ya ocho meses consecutivos de incrementos interanuales superiores al 20%. El de octubre fue el más leve de todos ellos, del 22,2%, pero en parte porque se compara con un mes (octubre de 2020) en el que la situación epidemiológica estuvo relativamente contenida. Según los datos del INE, durante el décimo mes del año las operaciones sobre viviendas nuevas crecieron un 21,6%, hasta las 9.344, mientras que la compraventa de pisos usados aumentó en un 22,4%, hasta sumar 36.898 transacciones. Además, el 91,5% de las viviendas transmitidas por compraventa fueron viviendas libres y el 8,5%, protegidas. La compraventa de viviendas libres subió un 22,3% interanual, hasta las 42.325 operaciones, mientras que la de protegidas avanzó un 21,3%, sumando en total 3.917 operaciones. Solo dos comunidades autónomas recortaron el número de compraventas de viviendas respecto al mismo mes de 2020: País Vasco (-6,1%) y Asturias (-0,9%). En el resto se registraron subidas de las operaciones, siendo los más pronunciados en Baleares (+57,7%), Cantabria (+41,2%), La Rioja (+41,1%) y Comunidad Valenciana (+32,7%). Con la subida de octubre, la compra de vivienda acumula un repunte del 35,9% en los diez primeros meses del año, con subidas del 39,3% en las operaciones sobre viviendas nuevas y del 35,1% en el caso de las de segunda mano.   VALOR REFUGIO Son datos que, para portales y tasadoras, no son por el momento preocupantes. «Es la séptima vez en este año que se supera la barrera de las 45.000 compraventas. Sin embargo, esta cifra muestra una moderación con respecto a los últimos meses, ya que desde abril la tendencia era alcista. Lo más importante es que los precios no crecen al mismo ritmo y están conteniéndose», explicó ayer la directora de estudios de Fotocasa, María Matos. En su opinión, el repunte de las compraventas no solo se explica por el renovado ánimo de los particulares. «También está siendo un mercado que está atrayendo a inversores como un mercado refugio, en el que el activo inmobiliario siempre tiende a revalorizarse». El director de estudios de Pisos.com, Ferrán Font, también llamó ayer a la calma sobre la situación del sector y explicó que, si se comparan los datos con los de octubre de 2019, el crecimiento de las compraventas vivido en el décimo mes del año también «tiende a moderarse aumentando un 8% después de dos meses creciendo un 41%». Lo cierto es que, en términos mensuales (octubre sobre septiembre), la compraventa de viviendas disminuyó un 13,4%, su mayor descenso en este mes en al menos cinco años. «Deberemos seguir observando las cifras para verificar si la moderación en los crecimientos va consolidándose», abunda Font, que pronostica que 2021 será el año «con más viviendas vendidas desde la pasada burbuja». MENOS FINANCIACIÓN La clave está, para los expertos, no tanto en los vaivenes de la compraventa, sino en la financiación. La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) destacaba la semana pasada que, según los datos del Colegio de Registradores, en 2007 la concesión de hipotecas se situaba en torno al 150% del valor del inmueble y actualmente las cifras están en el 70%, por lo tanto, «la situación actual no es la misma que la de hace 14 años». «En la crisis de 2007, el gran hecho diferencial es que había mucha liquidez en los bancos y estos daban hipotecas a clientes que no tenían nada ahorrado, por lo que todo el mundo con unos ingresos recurrentes accedía a financiación», abunda la vicepresidenta de la asociación, Montse Moreno. Tal y como ha publicado ABC, la firma de préstamos hipotecarios alcanzó en septiembre máximos desde marzo de 2011, pero la relación de estos créditos respecto a las compraventas totales sigue alejada de la marcada en la burbuja. El presidente de TecniTasa, José María Basañez, opina por su parte que «de acuerdo con los datos existentes, la demanda para compra de vivienda es actualmente sólida. Mientras que asistimos a una demanda para alquiler que lo es aún más, motivado por los cambios de cultura sobre la propiedad en la población española, y también porque mayor proporción de jóvenes han de optar por el alquiler, sin poder plantearse la compra, al no poder asumir el nivel de ahorro previo necesario, ni contar con la seguridad en el mantenimiento del nivel de las rentas de su trabajo».  

En 2020 hubo 77.200 divorcios. Aunque la cifra es elevada, es un 15,8% inferior a 2019. Y la duración media de los matrimonios hasta la fecha de divorcio fue de 16,3 años, según datos del INE. Durante este tiempo es normal que en muchas ocasiones el matrimonio comprara una casa en común y que disfrutara de la deducción por adquisición de vivienda habitual. Pero tras el divorcio, los excónyuges suelen plantearse quién se queda con la casa y quién debe seguir pagando la hipoteca. Ahora dos resoluciones del Tribunal dependiente del Ministerio de Hacienda (TEAC) dan la posibilidad de seguir deduciendo el 100% del préstamo, una deducción que desapareció el 1 de enero de 2013 para nuevas compras. Recordamos que la deducción por inversión en vivienda habitual desapareció el 1 de enero de 2013, con lo que sólo disfrutan de esta ventaja fiscal quienes compraran casa antes de esa fecha. SE DIBUJA TRES ESCENARIOS PARA LOS DIVORCIADOS CON UNA VIVIENDA EN COMÚN. QUE UNO DE LOS CONTRIBUYENTES SE QUEDE CON LA VIVIENDA Y ASUMA EL PAGO DE LA HIPOTECA El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en una resolución del 1 de octubre de 2020 señaló que en un divorcio el que se queda con el piso disfruta del 100% de la desgravación. El caso resuelto es el de un matrimonio que compró la vivienda conjuntamente mediante hipoteca antes de 2013, con lo que pudo disfrutar de la desgravación por compra de vivienda, pero que recientemente se divorcia. El excónyuge que se queda con la casa quiere saber si puede seguir disfrutando de este beneficio fiscal. La respuesta de Hacienda era cuestionar la aplicación de la deducción por considerar que parte de la casa (50%) se adquirió antes del 1 de enero de 2013, pero que el 50% restante lo había comprado posteriormente y tras la ruptura matrimonial.   En definitiva, Hacienda negaba la aplicación de la deducción sobre el 50% comprado tras el divorcio (años después del fin de la desgravación por compra de vivienda). Sin embargo, el TEAC ha resuelto el caso a favor de los contribuyentes. El caso resuelto es el de un matrimonio que compró su vivienda habitual en 2006, con lo que pudo aplicarse la deducción en vivienda habitual, hasta que, en julio de 2013, cuando desapareció este beneficio fiscal, se divorció. El TEAC considera que el excónyuge que se queda la casa puede seguir disfrutando de esta ventaja fiscal por varios motivos: primero, porque la vivienda se compró en 2006, independientemente de que se hiciera de forma compartida, y que el excónyuge que se queda con la casa ha permanecido en el inmueble durante un plazo, de al menos, tres años. En segundo lugar, el TEAC explica que “tampoco existe duda sobre el cumplimiento del requisito de haber practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, pues es cuestión pacífica que Doña Z ejerció su derecho a la deducción desde su adquisición en 2006. Dado que, como hemos señalado, el requisito primero de la DT 18ª de la LIRPF permite que el contribuyente haya adquirido antes del 1 de enero de 2013 un porcentaje inferior al 100% del dominio de la vivienda, siempre y cuando ésta constituya su vivienda habitual, bastará para cumplir el segundo que Doña Z haya practicado la deducción, en un período impositivo anterior a dicha fecha, en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición del porcentaje del 50% de la vivienda habitual , que es el porcentaje adquirido por ella en 2006”. “En definitiva, el TEAC abre la puerta a que los contribuyentes que adquieran el 50% restante del inmueble, tras una extinción de comunidad llevada a cabo a partir del 1-1-2013, puedan aplicar, también en relación con dicha parte, la deducción en vivienda habitual en caso de divorcio”, señala el abogado Salcedo.   QUE UNO DE LOS EXCÓNYUGES USE LA VIVIENDA, PERO LA HIPOTECA SE PAGA A MEDIAS Tras un divorcio es habitual que el uso de la casa se atribuya a uno de los excónyuges, pero la hipoteca sigue pagándose a medias. En este caso, ambos contribuyentes podrán disfrutar de la deducción, pero en función del porcentaje de propiedad sobre la vivienda. Es decir, si cada uno paga el 50% del préstamo, pueden aplicarse la deducción en relación con dicho pago. Y ello, aunque uno de los ex cónyuges no resida en la vivienda, por haberse decidido así con motivo del divorcio.   Esto se debe a que el artículo 68.1.1º de la Ley del IRPF, en su redacción anterior a la supresión de la deducción por inversión en vivienda (efectos hasta el 31-12-2012), si permitía la aplicación de la deducción, en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial. Y dicho artículo se sigue aplicando ahora, a los contribuyentes que adquirieron antes de 2013. No obstante, el cónyuge que dejó de vivir en la vivienda debe tener cuidado, en caso de que se haya acordado la venta futura del inmueble. ¿Por qué? Porque una vez que han pasado más de dos años sin vivir en la que fuera la casa familiar Hacienda considerará que el inmueble ya no es la residencia habitual, con lo que cuando se venda la casa no podrá aplicarse la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, aunque cumpliera el resto de requisitos legales (es decir, que no estará exento de tributar la ganancia patrimonial obtenida de la venta en el IRPF). Y tampoco la exención de la ganancia patrimonial por la venta de la casa si es mayor de 65 años.   QUE UNO DE LOS EXCÓNYUGES SE QUEDE CON EL USO DE LA CASA Y ASUMA EL 100% DE LA HIPOTECA En este caso, el excónyuge que sigue siendo propietario pero que no paga la hipoteca no puede seguir disfrutando de la deducción. En cuanto al contribuyente que se queda con el uso de la casa y que paga el 100% de la hipoteca (a pesar de ser propietario solo del 50% de la vivienda), el TEAC en una resolución del pasado 23 de noviembre de 2021 reconoce que “la normativa reguladora del IRPF no contempla el supuesto aquí planteado en el que una sentencia judicial de divorcio ordena a uno de los excónyuges hacer frente a la totalidad de los pagos por el préstamo para la adquisición de la vivienda habitual en su día concedido conjuntamente a ambos como cotitulares del inmueble.” Sin embargo, considera que debe permitirse al excónyuge que paga el 100% de la hipoteca disfrutar de la deducción por adquisición de vivienda por la totalidad de lo pagado. Y esto aun cuando solo sea propietario del 50% de la vivienda. Dicha decisión se fundamenta en los siguientes motivos: En primer lugar, porque la normativa del IRPF (artículos 68.1.1º de la Ley, y 55.1.2º del Reglamento), no se opone a esta conclusión. En segundo lugar, porque considera el TEAC que “resulta claro que tras la sentencia de divorcio se siguen satisfaciendo en el período impositivo cantidades por la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar integrada por uno de los excónyuges y los hijos comunes. Tales cantidades son las cuotas de amortización en el período impositivo del préstamo hipotecario total concedido para su adquisición.” Y ello le lleva a concluir que “Admitir que una sentencia judicial de divorcio pueda tener como consecuencia la limitación de la base de la deducción del excónyuge cotitular del inmueble al que obliga a pagar la totalidad de las cuotas de amortización del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar, provocaría un enriquecimiento injusto a favor de la Administración, pues se satisfarían cantidades por la adquisición de una vivienda habitual por las que no se permitiría deducir; restringiendo así un beneficio fiscal al que tenía derecho la unidad familiar con anterioridad a dicha sentencia.” “En definitiva, buenas noticias para estos contribuyentes que podrán aplicarse la deducción por inversión en vivienda en relación con el 100% de las cuotas del préstamo pagadas, aunque no sean propietarios del 100% de la vivienda”, recalca Salcedo.   VÍA LIBRE A RECTIFICAR AUTOLIQUIDACIONES YA PRESENTADAS En caso de que los contribuyentes afectados por alguno de estos escenarios no hubieran aplicado correctamente la deducción por inversión en vivienda en los últimos cuatro ejercicios del IRPF, podrían solicitar la rectificación de su autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos. Para ello le avala el criterio del TEAC, que vincula a toda la Administración Tributaria.